Come ottenere gli immobili senza acquistarli
Vi segnalo a questo link uno dei bandi emessi dal Comune di Triora (nell'Imperiese) relativo alla possibilità di ottenere case cedute al costo simbolico di 1 Euro a determinate condizioni. Se si prendesse come base questo schema sarebbe possibile secondo voi elaborare una "proposta di compravendita" molto più accattivante per i proprietari non interessati a ristrutturare l'immobile, totalmente innovativa e, al tempo stesso, molto più performante sia dal punto di vista economico, sia sotto il profilo funzionale e di utilità pubblica oltre che per il venditore anche per l'acquirente e per l'ente pubblico stesso?
Cerchiamo ora di fornire una risposta a questa domanda andando ad analizzare i termini del problema e quindi proporre una soluzione che, facendo tesoro dell'esperienza messa in campo, possa risolvere il recupero degli immobili in modo più efficiente e circolare.
ANALIZIAMO COME HA AGITO IL COMUNE DI TRIORA Il Comune di Triora per ottenere l'obiettivo di rivitalizzare il suo centro storico e sottrarre al degrado alcuni edifici ha intavolato delle trattative con i proprietari perché questi si disfassero dei loro immobili, che per loro costituivano più che altro un peso fiscale e di responsabilità civile (in caso di crolli e danni materiali e umani a terzi). Da qui l'impegno per chi si propone di acquistarli a proporre un piano di ristrutturazione compatibile con le indicazioni urbanistiche vigenti e di stabilire ivi la residenza della propria famiglia per un determinato lasso di tempo. La graduatoria nella scelta del vincitore del bando segue quindi diversi criteri legati al numero dei componenti della famiglia e al piano di recupero proposto, ivi incluse eventuali attività da realizzare a supporto della comunità del borgo. In questo caso specifico le condizioni sono inizio dei lavori di ristrutturazione entro sei mesi dall'acquisto, fine dei lavori entro quattro anni, offerta chiara che coinvolga nel piano di ristrutturazione operatori locali, vincolo di residenza nel comune per almeno 10 anni.
LE PROBLEMATICHE DEL CONTRATTO PROPOSTO
il punto di vista del proprietario
il proprietario deve essere disposto a non ricavare nulla dal suo bene e al tempo stesso deve trarre beneficio dal fatto che non dovrà più spendere per assicurare che il suo bene non crolli. Questo è un fattore molto limitante. Le case migliori sono escluse da questo progetto e al tempo stesso si opera un recupero spot e non coordinato del centro storico in esame, ammesso che non tutti i proprietari siano disposti a disfarsi dei propri beni. Molto spesso i proprietari sono persone anziane e magari vivono ancora nel paese e avrebbero bisogno di un aiuto concreto. Come correlare in modo circolare questo diritto con la donazione proposta? Anche il caso non vi sia bisogno diretto per quale motivo l'unico donante deve essere il proprietario attuale in questo processo sociale; non sarebbe più equo creare circolarità nella donazione e nella partecipazione? il punto di vista dell'acquirente Chi acquista sa che l'immobile sarà suo, ma dovrà occuparsi di tutto il processo di ristrutturazione in prima persona a costi contenuti e rispondendo alle richieste del Comune, sottostando ai vincoli di residenza, partecipare a un bado pubblico che prevede criteri di composizione del nucleo familiare che potrebbero non essere i più giusti per riportare in vita il borgo e soprattutto si sottopone a un iter anche lungo di ristrutturazione che va ad incidere sulle sue finanze e sul suo tempo. Chi si trasferisce in un paese marginale deve anche pensare infatti a trovare le fonti di sussistenza, a maggior ragione se si tratta di persone in piena attività lavorativa e con figli. Questo fatto interferirà sui costi di ristrutturazione e sui tempi e la possibilità di avviare l'attività econoomica che molto spesso è legata all'avere l'immobile già agibile, strumento indispensabile per procacciarsi delle entrate. il punto di vista dell'amministrazione
L'amministrazione si trova a sostituirsi ad un mediatore, deve realizzare bandi, installare una macchina burocratica non indifferente in cui si pone come garante fra acquirente e venditore. Ha difficoltà a coinvolgere gli immobili migliori e al tempo stesso troverà problemi a far applicare in centri con fabbricati connessi norme antisismiche o altre indicazioni che implicano un piano urbanistico più organico e una ristrutturazione estesa al tessuto urbano in modo capillare e continuo a prescindere dalla distribuzione delle proprietà. Possiamo risolvere i problemi di tutti gli attori in modo circolare?
RISOLUZIONE CIRCOLARE DEL PROCESSO
La risoluzione delle esigenze contrastanti dei tre attori coinvolti deve mettere assieme le esigenze di tutti e dare una risposta equa e vantaggiosa per tutti. La Tokenizzazione immobiliare proposta da MyA Cohousing può essere utile allo scopo perché permette:
al proprietario dell'immobile di vedere valorizzate le pietre dell'immobile per un valore reale iniziale che non è assolutamente uguale a zero. Se ci sono persone interessate a cambiare il loro stile di vita e recuperare un immobile significa che esiste una richiesta. L'importante non è escludere il proprietario da un processo di ricchezza condivisa. Probabilmente come l'acquirente anche il proprietario non vive in condizioni floride, piuttosto è utile coinvolgerlo nel processo di rivalutazione del borgo tenuto conto che ne costituisce la storia e ne fa parte. Non è etico escluderlo dal processo economico e non è etico ripagarlo con un valore simbolico. La tokenizzazione assicura al proprietario un valore adeguato alla ricchezza trasmessa all'acquirente;
all'acquirente di non pagare alcunché al proprietario nella fase iniziale di ristrutturazione come per gli edifici a un euro. Con il processo di progettazione condivisa di MyA Cohousing, che non si limita al solo recupero dell'immobile ma piuttosto all'integrazione del progetto con le funzioni di vita ed economiche che innescheranno nel paese la nuova economia, si potrà avere un quadro di investimento preciso e circostanziato e la pianificazione del reddito derivante dall'abitare nella sua nuova casa. Un reddito tale da soddisfare i propri bisogni e quelli della comunità locale circostante senza escludere nessuno, nemmeno il precedente proprietario.
al comune di svolgere il proprio ruolo di ente terzo e pianificatore dei processi senza doversi preoccupare di assumere ruoli non di sua competenza e che comunque possono creare criteri di selezione delle proposte che potrebbero essere divergenti dalle esigenze della popolazione o della nuova comunità stimolata dall'intervento di recupero. Richiamare persone e attività è un'opera meritoria per gli amministratori che tuttavia devono garantire imparzialità e la non esclusione di nessuno dai cicli economici generati e fare in modo che la platea degli interessati sia la più amplia possibile. Supportare il progetto investendo negli immobili stessi e ottenendo entrate automatiche per le casse comunali lasciando una libertà sociale a ogni partecipante all'interno di regole di convivenza generali del borgo.
COME SI RISOLVE IL CONTRATTO
Il comune definisce le linee guida urbanistiche e gli obiettivi sociali ( piano demografico e imprenditoriale) da realizzare per sviluppare il progetto di rinascita del comprensorio e propone a tutti i proprietari degli immobili di partecipare a questo progetto corale (non parte da un esproprio sotto mentite spoglie) che vede nella condivisione e messa in comune delle risorse presenti lo strumento per apportare un beneficio a tutti in modo inclusivo.
Si procede a una valutazione delle potenzialità economiche del borgo/comprensorio e ad una analisi dei costi di recupero degli immobili considerando la potenzialità di generare reddito degli immobili nella nuova economia che si intende sviluppare e si attribuisce pertanto anche un valore ai beni immobili partecipanti al progetto.
Si procede alla costituzione di un trust immobiliare contenente tutti gli immobili del progetto e anche quelli di altri progetti e immobili affini i cui disponenti sono i proprietari iniziali degli immobili. Il trust diviene quindi un insieme di immobili che ingloba in se sempre più immobili permettendo a chi è interessato a recuperare il patrimonio immobiliare di intervenire sullo stesso come se ne fosse il proprietario. Il Trustee, persona che ha l'incarico di certificare che il contratto intelligente sia eseguito, così come definito in accordo fra comune e proprietari iniziali, basato sulla sostenibilità economica e sociale, svilupperà per fasi i vari progetti di ristrutturazione e la manutenzione degli immobili per conservarne il valore. I singoli progetti di recupero degli immobili saranno basati sul concetto di progettazione partecipata MyA Cohousing che coinvolge gli acquirenti e i progettisti che dovranno attuare le fasi di avvio già definite nello smart contract dell'immobile gestito in trust.
I beneficiari del trust saranno i proprietari dei Token. Gli smart contract infatti attribuiscono al trust immobiliare in una contabilità condivisa gli introiti derivanti dall'uso degli immobili. Gli smart contract garantiti dal trustee eseguono tutti i pagamenti necessari per la vita degli immobili e distribuiscono in parti uguali a tutti i token (indifferenziati) le rendite (dedotte le spese) che questi generano. Ogni progetto di restauro sarà quindi finanziato immettendo sul mercato i token degli immobili rappresentanti il valore generato dal restauro che rendono l'immobile produttivo di un reddito. I token rappresentativi del valore iniziale sono attribuiti al proprietario originale. Terminato ogni progetto specifico sugli immobili i Token (del proprietario iniziale e di ristrutturazione) saranno indifferenziabili dagli altri e trasformati in token del trust e come tali cedibili e vendibili su di un libero mercato regolamentato e diventano di fatto come denaro liquido utile a scambiarsi ricchezza scambiabili in altri misuratori di ricchezza o in monete fiat.
La persona o comunità interessata all'acquisto dell'immobile diviene quindi il motore del progetto (partecipato) e si sostituisce all'originario proprietario che non aveva interessi o possibilità di procedere alla valorizzazione del bene, Detiene il contratto d'uso, può acquisire quanti token desidera, anche un numero pari a quelli che rappresentano l'intero immobile o superiori a tale numero permettendo quindi di allargare a altri immobili la messa a reddito e generare un processo di conservazione del patrimonio immobiliare in cui la vita dell'immobile diventa il filo conduttore del sistema.
Il contratto d'uso non è un contratto d'affitto ma una prelazione sull'utilizzo dell'immobile da parte del generatore di intenzioni (l'acquirente del vecchio modo di pensare alla proprietà delle case) che ne può disporre ad libitum attenendosi ai termini definiti nel contratto stesso che viene gestito in automatico e garantito dal trustee.
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