Affitto a Riscatto VS Tokenizzazione Immobiliare

Aggiornamento: 27 set 2021

Se non sai cosa significa Rent to Buy o in italiano "Affitto a Riscatto" puoi cliccare su quest'immagine e leggere l'articolo linkato da The Italian Times che spiega come si può acquistare una casa senza passare attraverso un mutuo bancario.

Appurato cosa sia questo tipo di contratto e la sua convenienza o meno sia sotto il punto di vista del proprietario sia da quello dell'affittuario/promittente compratore. andiamo ad analizzare il rapporto fra le due soluzioni. A tal proposito vi proponiamo qui uno specchietto riepilogativo delle due opportunità.


Rent To Buy

Acquirente

Venditore

Situazione immobile

Paga affitto + quota anticipo per acquisto immobile il che significa aumentare il montante mensile da pagare per l’immobile.Può recedere dall’acquisto ma non ha diritto al rimborso della quota versata per l’acquisto già versata, che viene considerata come danno per il mancato acquisto e trattenuta dal Venditore.Il contratto dura al massimo 10 anni. Il valore dell’immobile deve quindi essere completamente saldato all’interno di questo lasso di tempo per concludere l’acquisto.

Mantiene la proprietà dell’immobile e continua a pagare le spese di sua competenza e le tasse di proprietàNon ha la sicurezza di vendere l’immobile ma solo il diritto di trattenere la quota di acquisto già versata. In tal caso si instaura un contratto di affitto da rinegoziare e non è immediata la possibilità di ottenere l’uso dell’immobile imemdiatamente.Potrà vendere l’immobile allo scadere del contratto o anticipatamente se il promittente acquirente intende saldare prima il valore dell’immobile residuo

​L’immobile rimane di proprietà del Venditore fino a chiusura del contratto e spettano al venditore tutte le spese di sua competenza in quanto proprietario.Il passaggio di proprietà avviene nel momento in cui l’Acquirente decide o meno di acquistare l’immobile in tale momento dovranno essere applicate le tasse per la vendita sulla quota ancora non incassata ( il resto è già stato tassato nella parte pagata annualmente con l’affitto)L’immobile diviene proprietà dell’acquirente secondo i termini di contratto e tutti gli oneri relativi passano in capo all’acquirente.

TOKENIZZAZIONE

​Segnala gli immobili di suo gradimento segnalando la rata di affitto che intende/ può versare e le esigenze abitative; Si avvia un processo di valutazione degli immobili certificato che identifica il valore degli immobili sul mercato la qualità le spese di mantenimento, i lavori eventualmente da fare per efficeintare l’immobile e la rendita da assicurare ai proprietari dei token.L’acquirente può acquistare o vendere i token immobiliari in qualsiasi momento e diventa l’inquilino dell’immobile (cioè colui che deve pagare la rendita definita e identica per ogni token dell’immobile secondo i termini dello samrt contract) Va da se che se è proprietario di tutti i token che rappresentano l’immobile si trova a pagare solo tasse e spese di normale amministrazione. E se acquista più token di quelli rappresentativi del suo immobile di fatto il suo bilancio va a zero, e il possesso dell’immobile di fatto è cristallizzato e non genera redditi finanziari ma aiuta altri a realizzare i propri sogni immobiliari. Il contratto ha una durata illimitata ed è gestito in automatico. Volendo l’acquirente (in quanto beneficiario possessore dei Token) può rivendicare il possesso dell?immobile e riportarlo nella sua proprietà estraendolo dal trust. Pagando le spese di compravendita e notariali.

​Mette a disposizione l’immobile per la sua tokenizzazione e lo dispone in un trust immobiliare ottenendo in cambio come beneficiario i token che corrispondono al valore dell’immobile nello stato di fatto della vendita.Il venditore non è più proprietario dell’immobile e può vendere o acquistare altri token immobiliari in qualsiasi momento, scambiarli con altra merce o qualsiasi altra valuta o utilizzarli per una ristrutturazione di un altro immobile di suo interesse. Questi token essendo un bene immateriale producono reddito solo nel momento in cui si compiono transazioni o generano entrate che vanno tassate come per le rendite di capitali.Il venditore si trova in possesso de iToken ( cioè denaro liquido sin da quando l’immobile è immesso nel trust e inizia a produrre reddito.

​L’immobile è in autogestione amministrata dal Trustee che è garante dell’esecuzione del contratto automatizzato che gestisce tutto il processo di messa a reddito e gestione dell’immobile, suo mantenimento. Il trust immobiliare è una sorta di gestione indifferenziata di immobili correlati fra loro in modo omogeneo in modo da identificare il numero di token che lo compongono indifferenziati da quelli di altri immobili presenti nel trust.Essendo all’interno di un trust i token sono interscambiabili e i rischi di insolvibilità degli affittuari vengono distribuiti fra tutti i token. Il contratto è collegato ai portafogli digitali e preleva e versa in automatico le quote pattuite. Ove i contratti non siano solvibili viene rescisso il contratto e eliminato il diritto d’uso. I lcontratto prevede la manutenzione del bene le assicurazioni necessarie a preservarlo e le spese amministrative oltre che il pagamento delle tasse dovute da tutti gli immobili.L’immobile è in autogestione amministrata dal Trustee che è garante dell’esecuzione del contratto automatizzato che gestisce tutto il processo di messa a reddito e gestione dell’immobile, suo mantenimento. Il trust immobiliare è una sorta di gestione indifferenziata di immobili correlati fra loro in modo omogeneo in modo da identificare il numero di token che lo compongono indifferenziati da quelli di altri immobili presenti nel trust.

E tu quali pensi sia la soluzione più smart e conveniente per acquistare una casa gestirla e amministrarla?


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